아파트도 경영이다.

아파트도 경영이다.

 

아파트 관리에 경영의 개념을 도입하자.

일반적으로 경영이라 함은 사업적인 측면에서 수익을 목표하는 것이므로 아파트가 사업체가 아니며 또한 무슨 수익이냐 라고 할 테지만 아파트도 사업체이며 나아가서는 수익이 있는 것이다.

그 수익은 이자수입 등의 잡수입인 현금적 수입이 아니라 유무형 자산적 가치의 수익이다.

아파트를 관리하는 궁극의 목표는 무엇일까? 자산 가치를 보존하며 한 걸음 더 나아가 자산 가치를 높이는 것이다.

자산 가치를 보존하거나 높이는 행위가 바로 수익활동인 것이다.

자산이 지닌 수명을 최대한 보장하거나 연장시키고, 기능이나 성능을 최상으로 유지 또는 확대(upgrade)시키는 것이다. 이에 더하여 무형적인 자산이라 할 수 있는 주거 공간과 환경이 쾌적하다면 자산의 가치는 더욱 상승할 것이다.

이런 측면에서 본다면 아파트도 분명 사업체인 것이다. 또한 이러한 사업체를 운영하고 관리하는 기구 또는 전문조직이 있는 것이다.

일종의 사업장이 바로 입주자 대표회의와 관리사무소인 것이다.

모든 사업체는 어떤 형태든 투자가 필수적이며 이에는 적절한 규모와 시기가 중요하다.

그렇다면 아파트에서의 투자는 무엇일까? 먼저 사업체를 운영할 조직이나 기구에 대한 투자이다. 운영 및 관리의 조직과 기구가 수익창조를 위해 전문적이고 최선의 활동을 할 수 있도록 여건을 만들어 주어야한다. 다시 말해서 조직과 기구가 수익창조의 주체이며 현장이라는 자부심을 갖도록 해야 한다. 적정의 인원과 장비, 그리고 이를 운영할 고정적인 운영비 등이 투자되어야한다. 단순한 관리의 개념에서 본다면 그 운영비가 소모적 비용으로 아깝게 느껴질 수 있으나 투자개념에서 보면 수익창조를 위한 생산적 비용으로 생각할 수 있다.

 다음으로 사업체의 시설 즉 유형적인 자산관리를 위한 투자가 있어야 한다. 시설로는 주거용이 있는가 하면 편의 및 부대시설이 있다. 이 모두가 수익이 창조되어야할 기본 자산이며 더 큰 수익을 위해서는 과감한 투자가 필요하다.

이에는 직접적이고 단기적인 투자인 유지 관리비(수선유지비 및 제반 비용)와 중장기적이며 간접적 투자라 할 수 있는 장기 수선충당금 등이 있는 것이다.

100원을 투자하여 200원의 자산 가치로 높일 수 있다면 투자를 한다는 사고가 있어야 한다. 실제적으로 난방방식 개선이나 재 도장 등을 위한 과감한 투자로 투자비용의 몇 배의 자산가치가 상승되는 것을 주변에서 많이 볼 수 있다.

투자는 누가 하는 것인가? 당연히 사업주가 하는 것이다.

아파트의 사업주는 주민이며 주민은 평형별 지분을 가진 주주형태로 사업에 투자하며 이의 법적 대행 또는 위임기관이 입주자 대표회의이며 관리사무소라는 실체적인 사업장이 있는 것이다.

한편 아파트라는 사업체는 일반 사업체와는 달리 수익과 손익이 곧바로 나타나는 것이 아니다보니 주주인 주민은 투자에 대한 개념이 희박하다. 때문에 대행 또는 위임기관인 입주자대표회의나 관리사무소 특히 입주자대표회의는 언제 어떻게 투자할 것인가를 연구하고 계획하며 투자의 필요성을 주주인 주민에게 지속적으로 설득하고 계도 및 홍보를 하여야한다.

한편 관리사무소에서는 주민의 투자가 자산의 가치보존 또는 상승을 피부로 느낄 수 있도록 치밀한 운영 및 관리계획과 효율적인 집행이 되도록 하여야한다.

내 자산의 가치가 보존되고 upgrade되어 수익과 연결되는데 투자안할 사람이 있을까?

이제 아파트관리도 현상유지를 위한 수평적인 관리가 아니라 미래의 수익창조를 위한 투자의 개념에서 경영적 운영 관리가 되어야 할 것이다. 아파트도 경영이다. 끝