관리소장의 辯

관리소장의 辯

 

즐거운 추석명절 되셨습니까? 아울러 편안한 귀향길 되셨는지요?

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며칠 전 어느 주민께서 소장의 무능과 전문성 부족 등 총체적인 관리부실로 명품아파트가 망가지고 있음을 질책하셨습니다. 저는 그 질책을 더 잘하라는 충언으로 받아들이며 心機一轉의 계기로 삼고자 합니다만, 일부 오해가 있는 것 같아 苦心 끝에 이 자리를 빌려 해명코자 글을 올립니다.

 

1. 입주아파트의 특성

우리 아파트는 입주아파트입니다. 입주아파트를 관리함에 있어 일반 아파트관리와는 다른 점이 많을 수밖에 없습니다.

(1) 관리사무소 개소

우선 입주아파트를 관리하기 위해 아파트관리사무소가 개소됩니다. 소위 ‘선 투입’이라 합니다.

사업주체나 시공사에 실정에 따라 다르겠습니다만 통상적으로 입주하기 15일 전후 개소됩니다만 우리 아파트는 일주일 전 즉 8월 24일 개소되었습니다.

집기비품 구입, 통신 특히 인터넷 개통, 각종 서류 및 양식 준비, 입주와 관련한 직원 교육, 그리고 아파트 시설 교육 등이 주 업무입니다.

직원은 아파트 유경험자 그 중에서도 입주아파트경험이 있는 사람이 많을수록 좋겠지요, 우리 아파트는 다행스럽게도 유경험자가 많은 편이라 아파트의 일반적인 업무에 대해서는 잘 알고 있으나 우리 아파트의 구조나 시설 등에 대해서는 별도의 교육이 필요한 사항입니다.

선 투입 기간 중 아파트시설이나 구조에 대한 운영 및 관리방법 등의 교육도 이루어져야겠지만 선 투입 기간 중에는 시설을 인수 받지 못한 상태이기에 기본적인 작동방법정도만 시공사 또는 해당 설비업체로부터 교육받습니다.

그럼에도 해당업체나 시공사는 그것으로 인수인계를 다 해준 것처럼 하며 사후 관리나 A/S에 나 몰라라 하곤 합니다. 기본적인 교육마저 그나마 제대로 안 해주는 분야도 많습니다.

(2) 입주기간의 우선 업무

입주가 시작되면서 가장 우선 업무가 무엇일까요?

무엇보다 입주가 제대로 할 수 있도록 하면서 입주 후 기본적인 생활에 문제가 없도록 하는 입주지원업무라 하겠습니다.

생활의 필수 기본요소 또는 조건이라 할 수 있는 전기, 수도, 가스, 통신, 승강기의 원활한 관리 및 운영에 업무를 우선시킬 수밖에 없습니다.

해당 시설이 여느 아파트처럼 아파트의 공통적인 시설이기에 입주아파트라 해서 별도의 특별한 관리가 필요한가 하는 물음도 있을 수 있겠지만 설치한 시설은 설치 회사마다 나름대로 특성이 있고 또한 시대의 변화에 따라 첨단 기기가 부착되는 등으로 그 운영 및 관리방법이 다르기 때문에 숙달되기에는 많은 시행착오와 더불어 시간이 소요될 수밖에 없습니다. 거기다 부실시공이나 장비의 성능미달 등으로 운영이 제대로 안될 때가 허다합니다.

그때마다 임시방편적 긴급조치를 하여서라도 전기나 수도, 가스등은 공급될 수 있도록 하여야 하는 것입니다. 그것이 한 세대에 국한된다면 그 세대만 잠시 불편을 겪을 뿐이겠지만 만약 공동시설부분이라면 이는 다수의 입주민 심지어 전체 입주민의 문제인지라 여간 심각한 문제가 아닐 수 없습니다.

기간시설분야를 단순히 응급조치만으로 임시방편적으로 관리를 할 수 없으므로 그 시설에 대한 전반적인 점검을 하면서 효율적인 관리방안을 강구해야 하는 것입니다. 그 시설들이 눈에 보이는 곳만이 아니라 건물 구석구석에 거미줄처럼 흩어지고 얽혀있기에 이를 다 파악하는 데만도 많은 시일이 소요됩니다.

입주기간 중 다 파악할 수 있다면 더할 나위 없이 좋겠습니다만 제 경험상으로 그러지 못하는 것이 현실입니다. 거기다 현재까지 설계도서도 다 인수하지 못하였을 뿐 아니라 공동구 열쇠마저 제대로 인계받지 못한 상황인지라 개괄적인 파악에 그치며 문제가 발생할 때마다 업체와 언쟁만 하면서 대처하고 있습니다.

이런 상황에서 세대에서 ‘전기가 안 들어온다’, ‘보일러가 되지 않는다’, ‘수압이 낮다’ ‘TV가 안 된다’, ‘월패드 화면이 안 나온다’, 등의 민원이 들어오면 일차적으로 세대에 직접 확인하면서(대체적으로 오작동이거나 작동방법 미숙지)응급조치를 하면서도 혹시 구조적이거나 근본적인 문제(동일 사례 발생 등) 여부를 분석 판단해봅니다.

한 예로 수압이 낮다는 모 세대민원에 대해 분석해본 결과 양수함에 부착된 감압변 조절방법이 고도의 기술을 요하는 제품이므로 관리사무소에서는 섣불리 손을 댈 수 없어 제조회사 기술팀을 불러온 적도 있습니다.

2. 하자 및 부실시공 등 문제

(1) 전용부분 하자 및 A/S

‘화장실 타일이 금갔으니 교체해 달라’, ‘문짝이 비틀렸다. 바꿔 달라’, ‘벽지가 찢어졌으니 보수해 달라’ ‘보일러 온수조절이 잘 안 된다’등의 전용부분의 하자 및 A/S 관련 민원이 오면 설사 관리사무소가 할 수 있는 사항일 지라도 일단 시공사에 이첩합니다. 시공사나 해당 설비업체가 즉시 조치를 취하지 못할시 ‘관리사무소는 뭐하느냐? 관리사무소에서 해주면 될 것 아니냐?’ 는 등 성화가 심합니다만 선뜻 관리사무소에서 하지 못하는 이유는 시공사가 해야 할 일을 관리사무소가 부지불식간에 떠안게 되는 관례가 될 수 있으며 그러다 보면 전용부분의 하자보수 책임까지 떠맡아야하는 문제가 생기는 것입니다.

이는 일상적인 관리업무상 이루어지는 전용부분에 대한 특별한 서비스와는 차원이 다른 것입니다.

또한 전용부분이면서 공통 하자가 있을 수 있습니다. 즉 보일러 온수를 조절하는 구동기의 성능 미달(현재 몇몇 세대에서 나타나고 있는 현상이지만 공통적인 사항일 수 있음), 월패드의 전자투표 기능(제품 사양에는 없음)추가 등이라 하겠습니다.

(2) 공용부분 하자 및 부실시공

하자란 ‘설계도서대로 적법하게 시공하였으나 준공 후 결함이 발생한 것’이며

부실시공이란 ‘처음부터 설계도서와 일치하지 않게 시공한 것’으로 넓은 의미에서 하자로 포함시키고 있습니다.

주택법상 하자종류로는 3가지가 있습니다.

첫째, 구조적 하자로서 건축물이 지녀야할 근본적인 성능과 구조안전에 관한 결함이며

둘째, 조적, 벽체 등의 균열, 차음(遮音)이나 단열성능상 결함, 누수 결로, 도색부위 결함, 창틀 뒤틀림 등 구조안전과는 관계없는 마감하자이며,

셋째, 사용하는데 불편이나 지장을 주는 하자로 사용상 하자 또는 설계상 하자라고도 합니다.

위 하자들은 곧바로 발견될 수도 있지만 시간이 경과하면서 서서히 나타날 수 도 있어 지속적으로 세밀히 관측하지 않으면 안 되기에 하자진단 전문가 및 업체에 의뢰하여 찾아내 곤합니다.

물론 하자에 대한 보수책임은 당연히 시공사 또는 시행사에 있으며 때문에 시행사에게 하자보수 책임을 분야 또는 공정별로 1년에서 10년간의 법적인 기간을 명시하고 있습니다. 뿐만 아니라 그 책임을 담보하는 조건으로 소위 하자보증 담보증권을 발행하는 것입니다.

이는 소비자를 위한 법적 장치입니다만 오히려 시공사나 시행사는 이러한 법적장치를 역이용하여 ‘기간 중에 해주면 될 것 아니냐’ 하고 소위 배짱을 부리고 있습니다.

완벽한 제품이나 시공이란 있을 수 없으므로 ‘하자’라는 용어가 생겼듯이 아파트역시 하자가 있을 수밖에 없습니다. 이 하자를 찾아내고, 찾아낸 하자를 조치토록 하는 곳이 관리사무소입니다만 하자자체를 관리사무소가 직접 시공하는 경우는 드뭅니다. 이는 하자보수 및 시공에 따른 비용이나 사후 책임문제 때문이지요.

특히 입주기간 중에는 앞서 말씀드린 입주지원업무와 병행하여 진행하기에는 업무 역량에 한계가 있을 수밖에 없으며 더구나 설계도서는 물론이고 시설에 대한 인수인계도 이루어지지 않은 사항이라면 더 말할 나위 없겠지요.

인수받은 시설을 관리, 운영하면서 하자를 찾아내야 합니다만 발견된 하자가 관리부실의 결과라고 시공사가 우기는 경우도 있어 인수를 받을 시 그 범위를 명확히 해야 하는 사항이기도 합니다. 특히 조경의 수목관리 부분은 시방의 범위 즉 관수(灌水), 시비(施肥), 방제(防除) 등의 세세부분까지 따지면서 인수하여야 합니다. 관리한다고 어설프게 관리했다가는 소위 덤터기를 쓰는 경우가 허다합니다.

그런데 사용상의 하자 또는 설계상 하자는 사용 및 관리에 불편하거나 아파트에 필요한 것은 분명하지만 하자로 규정하기에는 애매하여 시공사와 밀고 당기며 해결점을 찾다가 3년차, 5년차, 10년차 하자 종결시점에 협상으로 처리되거나 최악의 경우 법적 소송을 가는 경우가 있습니다.

우리 아파트 경우 펜스 보강 및 개폐식 쪽문 또는 보조문 설치, 공공보행로 관리, 외부차량의 무단 진입이 가능한 통로 차단, 택배 물 보관 공간, 지하주차장 센서 설치, 가로등을 비롯한 공동구 조명등의 점멸 회로 보강, 협소한 쓰레기 집하장과 미끄러운 바닥, 그 외 주차게이트의 차량 인식각도 문제, 바람 부는 날의 주차장 출입구 덮개의 소음문제 등의 부분이라 하겠습니다만 이를 해결하는데는 상당한 시일이 필요하므로 당장은 불편하지만 감수할 수밖에 없는 것이라 하겠습니다.

하지만 며칠 전에 발견된 것입니다만 구내 방송망(비상방송, 음악방송 등)이 CCTV시스템의 녹화에 방해하는 현상이 있는데 이는 어느 시스템의 하자인지는 알 수 없으나 그냥 불편사항으로 감수할 문제는 아니기에 롯데를 비롯한 양측 회사에 시급히 치해줄 것을 요청하였습니다.

 

3. 맺는 말

내일로서 입주 한 달이 지나면서 쓰레기 문제, 공동질서 유지 등의 문제가 남아있습니다만 조금씩 정착단계에 접어들면서 체계적인 관리로 접어 들것 같습니다. 이에 맞춰 조만간 관리사무소에는 중장기 관리계획(10년 주기)을 수립하면서 특히 2016년도 사업의 중점사업으로 1년차 하자 발췌 및 조치에 역점을 둘 예정입니다. 그리고 주민화합과 공동체 문화 조성을 위해 해맞이 소원성취 기원행사, 한마음 축제 등 각종 문화행사도 계획하고자 합니다.

‘lotte castle the first' 가 더 up grade된 ‘The first lotte castle’이 되도록 최선을 다 하겠습니다.

미흡한 점이나 잘못된 점이 있다면 언제든지 질책과 질타를 해주시면서 또한 격려와 성원도 부탁드립니다.